Budapest, Római part.
A köztudatban a Római part nevének hallatán lényegében meghonosodott: Óbuda Duna felőli részének mintegy 10 km hosszú észak-déli szakasza hullámtér. Valóban az? Ki minősítette át a területet, s mikor?
Nézzük meg kicsit közelebbről az irányadó, hatályos jogszabályi környezetet, ezen keresztül a Római part jogi státusát!
I.
Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 2. §-ának 2. és 3. pontja megkülönböztet beépítésre szánt és beépítésre nem szánt területeket.
Beépítésre nem szánt terület: a település közigazgatási területének a zöldterületi, a közlekedési, a mezőgazdasági, az erdőművelési, illetőleg az egyéb célra szolgáló része.
Beépítésre szánt terület: a település közigazgatási területének a beépített, illetve a további beépítés céljára szolgáló területrésze.
Az Étv. felhatalmazása alapján az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (Oték.) részletezi, tölti meg konkrét tartalommal a beépítésre szánt, illetőleg a beépítésre nem szánt területek fogalmát. Az Oték 6. § (3) bekezdésének a) és b) pontjai alapján az üdülőterület a beépítésre szánt, míg a hullámtér a beépítésre nem szánt területek között nyert szabályozást, mely azt jelenti, hogy hullámterületen – meghatározott kivételektől eltekintve – építményt nem lehet építeni.
Fenti – a jogforrási hierarchiában fentebb álló – jogszabályok felhatalmazása alapján alkotta meg a Budapest III. kerületi Önkormányzat a 32/2001. (XI. 30.) számú rendeletet Óbuda-Békásmegyer Városrendezési és Építési Szabályzatáról. Érdekes, hogy ennek értelmében a Római parton található ingatlanok Ü-III-N besorolású üdülőterületnek, tehát az Étv. és az Oték alapján beépíthetőnek minősülnek.
Tulajdoni lapjuk szerint ezen ingatlanok „művelési ág alól kivett üdülő és udvar” jogi minősítést nyertek.
Mit is jelent az ingatlan-nyilvántartás szerinti minősítés?
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 18. § (1) bekezdése kimondja, hogy az ingatlan-nyilvántartás az erre meghatározott számítógépes adathordozón rögzített, olvasható formában megjeleníthető tulajdoni lapból, a tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak jegyzékéből, továbbá az ingatlan-nyilvántartási térképből és az okirattárból áll, míg ugyanezen jogszabály 5. § (1) bekezdése deklarálja törvényi szinten, hogy az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja (ez a közhitelesség).
Az állandó bírói gyakorlat alapján a közhitelesség elve három lényeges elemet foglal magában:
- az ingatlan-nyilvántartás valósága jelenti az igaz és teljes valóságot:
- amit az ingatlan-nyilvántartás feltüntet, az valóban fennáll,
- ami az ingatlan-nyilvántartásban nincs feltüntetve, vagy abból törlésre került, az nem létezik (az ingatlan-nyilvántartás tehát hiteles);
- az ingatlan-nyilvántartásban szereplő bejegyzések publica fides jellegűek, senki nem hivatkozhat arra, hogy a bejegyzett jogok, jogilag jelentős tények fennállásáról, a jogosultak személyéről nem tudott. Ez azt is jelenti, hogy senki nem hivatkozhat valamely ingatlan-nyilvántartásban szereplő adat, jog vagy tény nem tudására. Úgy kell tekinteni őt, mint akivel ezeket a körülményeket közölték.
- A közhitelesség elvéből következik az a követelmény, hogy a nyilvántartásnak a valóságos állapotnak megfelelően kell tartalmaznia az ingatlanokhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket. E követelmény teljesítése nélkül a nyilvántartás nem tudna megfelelni a közhitelesség elvének.
Feltehetően a közhitelesség elvének fenti tartalma indokolta a Vízgazdálkodásról szóló 1995. évi LVII. törvény (Vgtv.) 27. §-ának megalkotását, melynek értelmében a nagyvízi mederben való elhelyezkedés tényét (a hullámtér a nagyvízi meder része), mint jogi jelleget a vízügyi hatóság jogerős határozata alapján (a település nevének és helyrajzi számnak a megjelölésével) az ingatlan-nyilvántartásba – külön törvény szerint – fel kell jegyezni. Ilyen feltüntetést a római parti ingatlanok tulajdoni lapja nem tartalmaz.
Fentiek alapján tehát megállapítható, hogy a római parti ingatlanok a III. kerületi Önkormányzat beépítésre szánt üdülőterületén épített, művelési ág alól kivett, üdülőépület és udvar megnevezésű ingatlanok.
A vízjogi fogalmak alapján azonban az is megállapítható, hogy ezen ingatlanok a töltések előtti nyílt ártéren, azaz hullámtéren épültek, mely az Oték. alapján beépítésre nem szánt terület.
Ezen álláspont szerint a nagyvízi meder egy összefoglaló fogalom, mely a hullámteret és az árteret tartalmazza és a középvízi meder is benne van. A hullámtér annyiban különbözik az ártértől, hogy hullámtérnek azt a területet nevezzük, ami árvíz esetén elöntésre kerülhet, míg a mentett oldalán töltés kiépítése történik.
Az ártér annyiban különbözik a hullámtértől, hogy az árvíz esetén szintén elöntésre kerül, azonban töltés kiépítése nem történik. A hullámtér definíciója az elmúlt évtizedekben nem változott.
És hogy miért is ilyen fontos kérdés az, hogy a Római part hullámtér-e vagy sem?
Egész egyszerűen azért, mert ezen besorolástól függ az állami/önkormányzati árvízi védekezés kötelezettsége is.
A Vgtv. 7. §-a kimondja ugyanis, hogy az állami tulajdonban lévő vizekről és vízi létesítményekről a közérdek mértékéig kell gondoskodni, mely nyilvánvaló árvízvédelmi kötelezettséget keletkeztet az Önkormányzat, konkrét esetben a Fővárosi Önkormányzat felé.
Ezzel szemben a hullámtérben épült ingatlanok árvízvédelmének megoldása kizárólag a tulajdonosok feladata.
A római partiak véleménye szerint az ingatlanok jogi besorolása tulajdoni lap szerint „kivett üdülőépület és udvar”, míg a hivatkozott önkormányzati rendelet szerint „üdülőterület”, így – a fentebb hivatkozott törvények által telepített árvíz-védelmi kötelezettsége folytán – fokozott védelemben kellene részesülnie.
A Vgtv. 7. §-a pedig – kvázi többlet kötelezettségként – kimondja, hogy az állami tulajdonban lévő vizekről és vízi létesítményekről a közérdek mértékéig gondoskodni kell.
Amennyiben nem így lenne, Budapest III. kerületi Önkormányzata vélhetően ki sem adhatta volna a tárgyi területen sem az építési engedélyeket, sem pedig a használatbavételi engedélyeket.
Annál is inkább, mert a 21/2006 (I.31.) Korm. rendelettel hatályon kívül helyezett, számos építési engedély kiadásakor azonban még hatályos 46/1999. (III. 18.) Korm. rendelet, ún. „hullámtéri rendelet” 6. §-a szigorú tiltásokat és megkötéseket írt elő a hullámtéri beépítésekkel kapcsolatban – hullámtérben üdülőépület (így nyilván lakóépület sem) jogszerűen nem volt építhető, sem bővíthető.
II.
Kiemelendő, hogy a Római part már évtizedekkel ezelőtt beépítésre szánt területnek minősült. A Magyar Királyi Állami Térképészeti Intézet turista térképe a nevezett területet „kertes házak” jogi minősítéssel illette.
A Kartográfiai Vállalat 1958-ban elkészített „vízisporttérképén” gyakorlatilag az egész Római part „kertes település” jogi státusba került besorolásra.
Ezt követően pedig a jelenlegi OTÉK hatályba lépése előtt hatályban volt országos településrendezési terv szerint a Római part „21-es kiemelt üdülőövezet” volt. Megjegyzem, hogy a mai Római partnak nevezett terület az 1930-as években indult jelentősebb fejlődésnek, ekkor kezdtek itt épülni a családi házak, nyaralók. A Duna akkori vízmozgása, időszakos áradásai még nem voltak olyan mértékűek, mint napjainkban, gyakorlatilag egy-egy áradás során csakis a mai közvetlen partvonal került víz alá.
A Római part besorolásával kapcsolatos kérdéseken túlmenően a nyúlgáttal kapcsolatban is fontos kitérni néhány tényszerű adatra, különösképpen megszületésének körülményeire:
Az első nagy árvíz (ide nem számítva az 1945-ös jeges árvizet, amely a háború során lerombolt hidak miatt keletkezett) 1953 körül jött meg a partra és ekkor helyezték el – védekezés gyanánt ad hoc jelleggel – a jelenlegi „védmű” kb. 50-80 cm magasságú elődjét.
Sajnálatos módon azonban az árvíz levonulása után a védmű a helyszínen maradt.
A homokzsákok idővel szétfoszlottak, helyükön csak a földtöltés maradt meg. A jelenlegi Királyok útján egy-két autóbeállónál (töltésmegszakításnál) még nem építették át a védmű beton támfalait, így látható a töltés eredeti magassága is. 1965-ben érkezett a következő nagy árvíz, amelynek során csupán – szintén ad-hoc jelleggel – az 1950-es évek elejétől ott maradt védművet erősítették meg, magasságát és szélességét megemelték. Az árvíz levonulását követően azonban – sajnálatos módon – ismételten maradt a védmű.
A nyúlgát védmű jellege, illetve megfelelősége azonban alappal kérdőjelezhető meg.
Az árvízvédelmi védmű megépítésének és működtetésének korábban, és napjainkban is számos jogi és műszaki kritériumnak kellett és kell megfelelnie, a Római parton található nyúlgáttal azonban számos probléma van:
Kérdéses, hogy a jelenlegi védmű rendelkezik-e egyáltalán a szükséges hatósági engedéllyel?
A Nánási út – Királyok útja menti árvízvédelmi védművel kapcsolatosan az illetékes vízügyi hatóságnál mindössze egyetlen egy hatósági engedély lelhető fel.
A Pünkösdfürdő utca és a Barát patak közötti parti védmű 1978-ban készült el; hatósági engedélyezésekor kapott egyúttal üzemeltetési vízjogi engedélyt a Nánási út – Királyok útja menti védmű is. Az engedélyben maga a vízügyi hatóság hivatkozik arra, hogy folyamatban van a parti védmű tervezése és annak megépítését követően a terület árvízvédelme jelentősen meg fog változni.
A határozat kiadásakor az akkor hatályos vízügyi törvény, valamint az 1/1973 (III.3.) OVH rendelkezés előírásait kellett volna figyelembe venni, ugyanis az engedélyezés időpontjában ezen jogszabályok tartalmazták az árvízvédelmi védművekkel kapcsolatos műszaki paramétereket, megépítési módokat, szabályokat, műszaki előírásokat. Ezeknek azonban a nyúlgát már akkor sem felelt meg.
Jelenleg a vizek hasznosítását, védelmét és kártételeinek elhárítását szolgáló tevékenységekre és létesítményekre vonatkozó műszaki szabályokról szóló 30/2008. (XII. 31.) KvVM rendelet 19-36. §-ai, továbbá a rendelet 1. számú melléklete tartalmazza az árvízvédelmi vonal, az árvízvédelmi töltések és falak, valamint az árvízvédelmi vonal kiegészítő létesítményeire vonatkozó részletes szabályokat, mely szerint:
26. § (1) Az árvízvédelmi töltés és fal keresztmetszeti méreteit, alakját és szerkezetét a védmű anyagának, a védművel együtt dolgozó altalaj rétegződésének, talajmechanikai és hidrogeológiai tulajdonságának, a mértékadó magasságú és tartósságú árvízszinteknek a figyelembevételével, méretezés és ellenőrző számítások útján kell kialakítani.
(2) A védművet úgy kell kialakítani, hogy a várható legkedvezőtlenebb körülmények halmozódása esetén is megfeleljen a biztonsági követelményeknek, továbbá kielégítse a védekezés és karbantartás igényeit. Az állékonysági, szilárdsági számításoknál a mértékadó árvízszintnek az előírt magassági biztonsággal növelt magasságát, illetve vízszintjét kell alapul venni.
Gyeptakaróval védett felületnél a rézsűkön a humuszréteg, a koronán a domborítás, illetve a töltéskoronán létesítendő út tükörszintje feletti rétegek nem számíthatók be az előírt méretezés szerinti keresztmetszeti méretekbe.
27. § (1) Az árvízvédelmi földmű legkisebb koronaszélességére, domborítására, legmeredekebb rézsűhajlására és a kitérőkre vonatkozó előírásokat az 1. számú melléklet határozza meg.
31. § Az árvízvédelmi vonal mentén védelmi központokat, őrtelepeket, raktárakat kell létesíteni, olyan számban és befogadó képességgel, hogy lehetővé tegyék a szakasz-védelemvezetés és a műszaki irányítóknak az árvízvédelmi vonal menti elszállásolását és megfelelő ellátását a védekezés teljes időtartama alatt. A raktárakat úgy kell kialakítani, hogy a védekezés megkezdéséhez szükséges induló készlet tárolására alkalmasak legyenek.
Az árvízvédelmi mű
1. Az árvízvédelmi mű legkisebb koronaszélessége:
a) elsőrendű árvízvédelmi műnél 4 m,
b) másodrendű árvízvédelmi műnél 3 m,
c) harmadrendű árvízvédelmi műnél 2 m.
2. Az árvízvédelmi földmű domborítását a töltéskoronát a középvonaltól (tengelyvonaltól) mindkét irányban 5%-os oldaleséssel kell kialakítani.
3. Az árvízvédelmi földmű legmeredekebb rézsűhajlása:
a) az első- és másodrendű védőműnél mindkét oldalon 1:3,
b) a harmadrendű védőműnél 1:2,
c) burkolt rézsűnél 1:1,5.
4. Azon a védvonalon, amelynek a koronaszélessége 5 m-nél kisebb, szükség szerinti távolságban, 50 m hosszban, a korona 6 m-re szélesítésével kitérőket kell létesíteni.
Fentiek alapján felmerül tehát a kérdés, hogy a jelenlegi nyúlgát megfelel-e az árvízvédelmi követelményeknek, illetve létesítésekor megfelelt-e, avagy sem?
Nem az ügyvéd tiszte állást foglalni műszaki kérdésekben, ellenben a laikus ember számára is nyilvánvaló, hogy a fenti műszaki paramétereket a nyúlgát messziről sem elégíti ki. Annál is inkább sem, mert a nyúlgát alatt 800-as víznyomócső, valamint nagynyomású gázcső húzódik.
A nyúlgát az ingatlan-nyilvántartási térképeken nem került feltüntetésre, így kérdéses, jogi szempontból, létezik-e egyáltalán?
Az ingatlan-nyilvántartási besorolás kérdésein, továbbá a nyúlgát megfelelőségével kapcsolatos aggályokon túlmenően szintén a Római parton található ingatlanokkal kapcsolatos jogi anomáliák sorát erősíti az is, hogy ezen ingatlanok vonatkozásában a nagyvízi meder jogi jellege az ingatlan-nyilvántartásban nem került feltüntetésre. Bár 2008-ban megindult az ehhez szükséges hatósági eljárás, azonban ezt később ismeretlen okból a Vízügyi Hatóság megszüntette.
Fentiek alapján a Római part jogi megítélésével kapcsolatosan két, egymással ellentétes álláspont fogalmazódott meg, melyeket az alábbiak szerint lehetséges összefoglalni:
Egyik: a Római part nem hullámtér, így a Fővárosi Önkormányzat védekezési kötelezettsége fennáll:
1. A területen lévő ingatlanok tulajdoni lapja szerint a perbeli terület: "kivett üdülőterület és udvar", mely az OTÉK szerint beépítésre szánt terület (ingatlan-nyilvántartás közhitelűségének elve).
2. Budapest III. kerületi Önkormányzat 32/2001. (XI. 30.) Óbuda-Békásmegyer Városrendezési és Építési Szabályzata értelmében Ü-III-N/1 besorolású üdülőterületnek, tehát beépíthetőnek minősül.
3. Az ingatlan-nyilvántartási térképszelvényen a "nyúlgát" nem került feltüntetésre, tehát az jogilag feltehetően nem is létezik.
4. A perbeli területet SOHA SENKI nem minősítette hullámtérré.
5. Vgtv. 27. §-ában foglalt eljárás teljes hiánya.
6. A Római part fogalmilag sem felel meg a nagyvízi meder, illetve "hullámtér" jogi jellegnek (v.ö. 30/2008. (XII.31.) KvVM rendelet; 21/2006. (I.31.) Korm. Rendelet 1. § 4. pontja)
7. A mai napig sem a nagyvízi meder kijelölési eljárás lefolytatására, sem az ingatlanok hullámtérré való átminősítésére nem került sor!
Másik: a Római part hullámtér, így az árvízvédelem kizárólag a tulajdonosok feladata.
1. A hullámtér vízügyi definíciójából adódóan az ingatlanok hullámtéren találhatóak.
2. Az 1978-ban kiadott, „visszavonásig érvényes” engedély alapján létesített nyúlgát a hullámtéren kívül található ingatlanok megfelelő védelmét biztosítja, ezzel az Önkormányzat védelmi kötelezettségeinek eleget tett.
III.
Felvetődik a kérdés, amennyiben a Római part hullámtérnek tekintendő, miként volt lehetséges, hogy az elmúlt években kiadott építési engedélyek alapján fokozatosan beépüljön?
Amennyiben beépítésre nem szánt hullámtéren épültek ezen ingatlanok, miképpen engedélyezhették felépítésüket?
Ha pedig jogerős építési engedélyek alapján épültek, vajon nem kötelessége-e az államnak és az önkormányzatnak, hogy az ottaniak tulajdonát megóvja?
Pusztán példálózó jelleggel idéznék néhány jogszabályi rendelkezést a tulajdonjog-védelemmel kapcsolatosan:
Magyarország Alaptörvénye:
I. cikk
(1) AZ EMBER sérthetetlen és elidegeníthetetlen alapvető jogait tiszteletben kell tartani. Védelmük az állam elsőrendű kötelezettsége.
(2) Magyarország elismeri az ember alapvető egyéni és közösségi jogait.
(3) Az alapvető jogokra és kötelezettségekre vonatkozó szabályokat törvény állapítja meg. Alapvető jog más alapvető jog érvényesülése vagy valamely alkotmányos érték védelme érdekében, a feltétlenül szükséges mértékben, az elérni kívánt céllal arányosan, az alapvető jog lényeges tartalmának tiszteletben tartásával korlátozható.
(4) A törvény alapján létrehozott jogalanyok számára is biztosítottak azok az alapvető jogok, valamint őket is terhelik azok a kötelezettségek, amelyek természetüknél fogva nem csak az emberre vonatkoznak.
XIII. cikk
(1) Mindenkinek joga van a tulajdonhoz és az örökléshez. A tulajdon társadalmi felelősséggel jár.
Polgári Törvénykönyv
98. § A tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem.
115. § (1) A tulajdonjogi igények nem évülnek el.
(2) A tulajdonos a birtokvédelem szabályai szerint önhatalommal is kizárhat vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi.
(3) A tulajdonos követelheti a jogellenes beavatkozás vagy behatás megszüntetését, ha pedig a dolog a birtokából kikerült, követelheti a visszaadását.
Pusztán a tulajdonjog elvi kérdéseivel kapcsolatos fejtegetésen túlmenően a problémának van egy sokkal prózaibb, az érintettek pénztárcáját érintő vetülete is. A jelenleg semmilyen árvízvédelmi védművel nem rendelkező római parti ingatlanok vonatkozásában ugyanis vagyonbiztosítás sem köthető.
A biztosítók előre látható, bizonyosan bekövetkező károkra lakásbiztosítást ugyanis nem kötnek, függetlenül attól, hogy a káresemény mikor – akár öt vagy tíz év múlva – következik be, így tehát amellett, hogy a római partiak ki vannak téve az árvíz veszélyének, még utólagos kárenyhítésre sem számíthatnak.
A 2003. évi LVIII. törvény a Wesselényi Miklós Ár- és Belvízvédelmi Kártalanítási Alapról keretein belül „az Országgyűlés az állam és a társadalom egészének a veszélyeztetett területeken élő lakosságról való gondoskodás felelőssége elvéből kiindulva, az érintetteknek a károk utólagos mérséklésében vagy megtérítésében való érdekközössége kialakításának, illetőleg öngondoskodó felelősségének megerősítése és az állami segítség hatékonyabbá tétele érdekében” alkotott törvényt, melynek célja az 1.§ szerint az ár- és belvízkárok megtérítésében való önkéntes részvételre ösztönző elkülönített állami pénzalap, amelybe a Magyarország területén veszélyeztetett területeken lakóingatlan tulajdonnal rendelkező természetes személyek szerződés alapján befizetést teljesíthetnek, ezáltal jogosulttá válnak a káresemények utáni kártalanításra.
Az Alap kezelőjével e törvény szerinti szerződés megkötésére az a természetes személy jogosult, akinek lakóingatlan tulajdona a 2. § e) pontjában meghatározott veszélyeztetett területen található (a hullámtér nem tartozik ide), és a lakóingatlan jogerős építési engedélynek megfelelően épült és használatbavételére jogerős használatbavételi engedély alapján került sor, vagy fennmaradását az építésügyi hatóság jogerősen engedélyezte, amennyiben a kártalanítást jogszabály nem korlátozta vagy nem zárta ki.
Mindezek alapján jól látszik, hogy a Római parton található ingatlanok tulajdonosai árvízkáruk bekövetkezte esetén a biztosítók mellett tehát a fenti Alapból sem jogosultak káruk enyhítésére.
IV.
Összegzés
Annyi bizonyosan leszögezhető, hogy a Római part jogi szempontból speciális, rendhagyó helyzetben van.
A fent ismertetett jogszabályokból egyértelműen és kétséget kizáró módon levezethető azon tény, hogy a Római part nem hullámtér, hanem beépítésre szánt üdülőterület. Ez esetben pedig a Fővárosi Önkormányzat törvényen alapuló árvízvédelmi kötelezettsége fennáll.
A Római part jelenlegi területén egyes becslések szerint közel 45 milliárd forintnyi – a hatóságok által kiadott engedélyek alapján felépített – ingatlanvagyon található, mely jelen állás szerint sem árvízi védművel nem védett, sem pedig a benne bekövetkező károkkal szemben nem biztosítható.
Felvetődik a kérdés, vajon miért olyan hangos a megépítendő gátat ellenzők tábora? Az Európai Unió irányelvei előírják a tagországok számára – így hazánk számára is, hogy árvízvédelmi beruházás csakis a vízügyi és a gazdasági célokat figyelembe vevő, azokat összehangoló módon valósítható meg.
Nyilvánvaló, hogy fentiek alapján a Római parton megépítésre kerülő gát csakis úgy valósítható meg, hogy az a Duna élővilágát, a part természetes állapotát ne veszélyeztesse, ugyanakkor védelmet nyújtson az ott lakók számára is.
Egyes vélemények szerint a lehetséges négy variáns között van ilyen megoldás.
Kinek van igaza, és lesz-e gát végül a Római parton? Erre már bizonyos értelemben választ kaptunk a Fővárosi Közgyűlés 2011. június hó 8. napján hozott határozatával, valamint a Fővárosi Önkormányzat által „Budapest III. kerület, Római parti ideiglenes árvízvédelmi mű tervezése” tárgyban jelenleg folyamatban lévő közbeszerzési eljárással, az azonban máig tisztázatlan, hogy ez miként fog kihatni a korábban árvízkárokat szenvedett római parti tulajdonosok kárigényére.
Mert arra nyilván alappal hivatkozhatnak majd a római parti tulajdonosok a gát megépülte után, hogy azzal a Fővárosi Önkormányzat kvázi elismerte árvízvédelmi kötelezettségét a területtel kapcsolatosan. Ha nem így lenne, ugyan miért építtetne több milliárd forintért gátrendszert a gazdasági világválság kellős közepén akkor, amikor a kötelezően ellátandó tömegközlekedési feladatokat biztosító BKV Zrt. pl. a csőd szélén táncol?
