Dr. Kovács Norbert blogja

ügyvéd, felelős akkreditált közbeszerzési szaktanácsadó, energetikai szakjogász

5 dolog, amitől az „albérlők” a legjobban rettegnek

2018. május 29. 11:39 - dr. Kovács Norbert

Előző heti írásomban a lakáskiadás érzékeny kérdéseit tulajdonosi szemszögből nézve jártuk körül. Lássuk most tehát, milyen szempontokat érdemes figyelembe venni bérlőként, elkerülve a jövőbeli jogvitákat. Mivel az ember lakhatása bizalmi kérdés is, minden alább vázolt problémás helyzetet megelőzhet, ha egy konstruktív, megoldáscentrikus tulajdonostól bérlünk. Érdemes ezért megismerni a bérbeadót személyesen is, mielőtt elköteleződnénk hosszú távra.

adult-agree-businessman-327538.jpg 

Ellenőrizheti a tulajdonos a bérleményt?

A tulajdonos részéről jogszerű igény, hogy a bérlet időtartama alatt is rendszeresen ellenőrizze az ingatlan állagát, rendeltetésszerű használatát. Gyakorlatilag így tud meggyőződni arról, hogy betartjuk-e a szerződésnek az ingatlan használatával kapcsolatos pontjait. Fontos, hogy ezt úgy köteles gyakorolni, hogy a bérlőt ne zavarja feleslegesen, hiszen ez nem egy házkutatás.

 

Visszajár a kaució?

A kaució az a biztosíték, ami a tulajdonost védi károkozás, nemteljesítés esetén. A későbbi jogviták elkerülése érdekében érdemes a bérleti szerződésben rögzíteni, hogy a tulajdonos mire használhatja, és mire nem használhatja fel a kauciót, illetve milyen összegben tarthatja vissza a visszafizetését. A kaució célja, hogy fedezze a bérleti díj vagy a közüzemi számlák be nem fizetéséből származó, illetve a bérlőként általunk okozott károkat. Ha egyik eset sem áll fent, a bérleti időszak végén a kaució összege kamatmentesen visszajár a bérlőnek.

 

Érdemes továbbá leltárt készíteni a bérleti időszak elején, és rögzíteni, hogy milyen állapotban kell a bérleményt a bérleti időszak végén visszaadni (átfesthetjük-e például).

 

Emelkedhet-e a bérleti díjunk?

Különösen hosszú távú bérleti szerződések, illetve hosszabbítások esetén merül fel lakástulajdonosok részéről, hogy szeretnék a bérleti díjat az általánosan emelkedő ingatlanárakhoz, vagy az infláció mértékéhez igazítani. Erre alapvetően akkor van lehetősége a tulajdonosnak, ha ezt előre rögzítik a szerződésben, illetve a bérleti szerződés megújításakor.

 

Ha hosszú távra tervezzük a lakást kibérelni, érdemes előre rögzíteni, hogy a hosszabbítás milyen feltételek mellett történik (aktuális piaci áron, vagy a korábbi időszak bérleti díját kell továbbra is fizetnünk, esetleg korrigálva az infláció mértékével).

 

Habár ez a bérleti időszak előre meghatározott idejét nem érinti, a továbbiakat illetőleg fontos, tisztázandó szempont lehet.

 

Mi történik, ha eladja a lakást a tulajdonos a fejünk fölül?

Gyakori kérdés, hogy mi történik akkor, ha időközben az ingatlan tulajdonosa úgy dönt, hogy a havi rendszeres kifizetések helyett egyösszegű profitot szeretne látni a befektetéséből, és eladja a lakást, kvázi a fejünk fölül.

Eltekintve attól az oldalától, hogy ez jelenthet folyamatos kellemetlenséget, amikor a tulajdonos bemutatja az ingatlanát potenciális vevőknek, felmerül a kérdés, hogy mi történik az adásvétel után.

A Polgári Törvénykönyv ilyen esetekben a bérlőt védi, nem engedi meg, hogy a tulajdonosváltás hátrányosan érintse a bérlőt.

Elvileg tehát ebből a váltásból nem származhat kárunk, mivel a bérleti szerződésből származó összes jog és kötelezettség is átszáll az új tulajdonosra, azaz az ingatlannal együtt a szerződést is megvásárolja, az abból származó hozamokkal és felelősséggel. Ugyanakkor fontos rámutatni, hogy az új tulajdonos a bérleti szerződés rendelkezései szerint jogszerűen megszüntetheti a bérleti jogviszonyt, vagy dönthet úgy, hogy annak lejártakor nem hosszabbít.

 

+1 Nem akar a tulajdonos szerződést kötni

Sokan a mai napig „gentlemen’s agreement” jelleggel szeretnének bérleti szerződést kötni. Bár tulajdonosok számára csábító lehet esetenként ez a megoldás, feltétlenül ragaszkodjunk az írásos szerződéshez.

Szóbeli megállapodás nem keletkeztet bérleti jogviszonyt, azaz semmilyen hivatalos alapja nem lesz az ott lakásunknak. Ez veszélyes helyzetet szülhet, ugyanis vita, nézeteltérés esetén nem lesz mire hivatkoznunk, nincs egy a mi jogainkat is védő objektív viszonyítási alap.

Mivel az írásos szerződéskötésből egy tulajdonosnak semmilyen anyagi hátránya nem származik, fontos hogy ragaszkodjunk meglétéhez.

 

+ Ügyvédi tipp

Megnyugtató tudat, ha van mindennap hova hazamenni, mindannyiunk számára kellemetlen, ha a lakhatásával gondok merülnek fel. Rendkívüli mértékben elő tudja segíteni a későbbi nyugalmunkat, ha olyan bérleti szerződést kötünk, mely szem előtt tartja jogainkat, és tükrözi a tulajdonosé mellett a mi érdekeinket is.

Ha Ön nem tapasztalt ingatlanjogi szakember, érdemes ügyvéd segítségét igénybe venni, és megspórolni a későbbi feszültségeket, problémákat.

 

(Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja).