Dr. Kovács Norbert blogja

ügyvéd, felelős akkreditált közbeszerzési szaktanácsadó, energetikai szakjogász

Rövid vagy hosszú távú lakáskiadás? Az ügyvéd válaszol.

2018. május 16. 11:01 - dr. Kovács Norbert

Befektetési célú ingatlanvásárlás esetén a vevők legfőbb dilemmája, hogy miként őrizhetik meg egy lakás vagy ház értékét úgy, hogy az közben jelentős profitot is termel. A lakásbérbeadás jó biznisz, mely stabil profitot képes termelni, miközben természetesen a lelakott ingatlanok felújítása többletköltséggel jár. Alapvető fontosságú tehát, hogy milyen hosszú időre adjuk bérbe lakásunkat, mekkora időközönként kell új bérlőt keresni. Kitérek továbbá arra a kellemetlen helyzetre is, hogy mi történik, ha hosszú távú bérlő esetében egy idő után elmaradnak a havi bérleti díj fizetések.

bedroom-door-entrance-271639.jpg

To BnB or not to Bnb? 

Manapság úgy tűnik, némileg csökken az „AirBnB-láz”-ként is aposztrofált jelenség. Első ránézésre ugyanis rövid távú kiadás esetén a fajlagos beszedhető bérleti díj sokkal magasabb, mégis rengeteg adózási és jogi korlátozással kell ebben az esetben számolni, amihez viszont nem mindenkinek van türelme.

 

Habár legális Magyarországon az „AirBnB-típusú” üzleti modell, önkormányzati és társasházi jóváhagyástól is függhet, mennyire nehéz vagy könnyű erre engedélyt kapni. A törvényi szabályozáson túl ugyanis önkormányzatok, illetve fővárosi kerületek, felismerve az üzlet árnyoldalait, mint például a zajos turisták, szintén folyamatosan léptetnek életbe ezzel kapcsolatos szabályozásokat, melyeket mind meg kell fizetnünk.

 

Ezen túlmenően társasházak SzMSz-ben rögzíthetik, hogy szabad-e egyáltalán az épületben ilyen céllal lakást kiadni. Az igazi meglepetés e körben akkor érheti a befektetőt, ha utólag, a kiszemelt ingatlan megvásárlását követően tiltja meg e tevékenységet a társasház közgyűlése.

 

Adózási szempontból nézve is összetett a kép. Az állam számára a rövid távú bérbeadás közelebb áll a turisztikához, mint a lakhatáshoz, így ennek megfelelően sokkal magasabbak az adótételei, szigorúbbak a bejelentési, vendégkönyv-vezetési elvárások.

 

Az üzleti modell tehát működik, de érdemes tanácsot kérni erre a területre specializálódott szakemberektől, ill. maximális körültekintéssel eljárni.

 

Kiadom hosszú távra a lakásomat, de milyen időtartamú szerződést kössek?

Határozott vagy határozatlan idejű szerződést kössek inkább? Meghagyjam a szabadságomat, vagy pedig a legfőbb a biztonság? Minden hosszú távú kiadásra készülő lakástulajdonos felteszi ezeket a kérdéseket magának.

 

Természetesen a kérdés habitus- és élethelyzet-függő is - mások a szempontjai egy örökölt lakást hasznosító nagymamának, és mások egy agilis ingatlan-befektetőnek, megint mások egy külföldön dolgozó, és a megkeresett pénzét budapesti ingatlanba fektető honfitársunknak.

 

A határozott idejű szerződések alapesetben mindkét felet védik abból a szempontból, hogy rendes felmondással sem a tulajdonos, sem a bérlő nem léphet ki a szerződésből a határozott idő lejárta előtt. Tulajdonosként ilyen esetben nem kell attól tartanunk, hogy váratlanul felmond a bérlőnk, és újat kell keresnünk, vagy legalábbis erre sokkal kisebb az esély.

 

Ezzel együtt viszont elvesztjük annak a lehetőségét tulajdonosként, hogy az esetleges jobb megtérülés reményében időközben másnak adjuk ki a lakást.

 

Határozatlan idejű szerződés esetén ilyen megkötések nincsenek, viszont bármelyik fél felmondhatja a szerződést különösebb indoklás nélkül, belekalkulálva természetesen a felmondási időt.

 

A két modell kombinálható is természetesen (határozott idejű szerződés, mely határozatlanná alakul a határozott idő lejárta után, stb.). Érdemes már a szerződéskötés pillanatában végiggondolni szempontjainkat.

 

Aláírtam a bérlőmmel két évre, de nem fizet. Mi következik ilyenkor?

Ezek a helyzetek tipikusan akkor állnak elő, amikor lejár a szerződési idő, de a bérlő maradna, vagy a bérlő súlyos szerződésszegést követ el, vagy pedig nem fizeti a bérleti díjat, rezsit.

 

A legjobb eset természetesen, ha közös megegyezéssel, tárgyalásos úton rendezhető a helyzet, ez mindkét fél számára időt és energiát spórol meg. Ezen a ponton szeretném hangsúlyozni, hogy bizonyos kirívó esetekben, amikor nem elvárható a tulajdonostól (és közvetve persze a lakóközösségtől, ha társasházról beszélünk) hogy akár rövid ideig is tovább tűrje a szerződésszegő magatartást, azonnali hatályú felmondásra is van lehetőség.

 

Fő szabályként azonban törekedni kell először a szerződésszegés felszámolására, a tárgyalásos úton való rendezésre.

 

Ha ez nem vezet eredményre, írásban felmondhatjuk a bérleti szerződést, megjelölve a szerződés megszüntetésének okát.

 

Természetesen, ha ez sem vezet eredményre, utolsó megoldásként a polgári peres eljárás és a végrehajtás, mely során mind a kiköltöztetés, mind a tartozás rendeződik. Ez viszont rendkívül időigényes és gyakran kísérik heves indulatok - kerüljük el, ha van rá mód.

 

+ Ügyvédi tipp

A legtöbb félreértés, probléma elkerülhető azáltal, ha olyan lakásbérleti szerződést kötünk, ami egyértelműen rögzíti a felek jogait és kötelezettségeit. Megelőzheti a későbbi fejfájást, ha felkészült szakmai segítséget kérünk. A jó viszonyra a bérlet kezdetekor lehet apellálni, de pontosan a problémás helyzetekben válik fontossá, hogy mi is szerepel a papíron.

 

(Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja).