Dr. Kovács Norbert blogja

ügyvéd, felelős akkreditált közbeszerzési szaktanácsadó, energetikai szakjogász

A fejfájás 3 tipikus oka közös tulajdonú ingatlan esetében

2017. február 23. 20:22 - dr. Kovács Norbert

Aki vett már bármit is baráttal, ismerőssel, rokonnal “felesben” (vagy más konstrukcióban) az pontosan tudja, hogy annak a bizonyos közös lónak milyen a háta. Bármilyen ingó, vagy ingatlan közös tulajdonlása bár jóval költséghatékonyabb utat kínál pl. az alacsony tőkeerővel rendelkezők számára, ám az így létrejött bonyolult közös tulajdonviszony szabályozása, a felmerülő jogi gubancok kezelése és végső esetben a viszony megszüntetése esetenként több időt, pénzt és energiát visz el, mint amennyit a közös vásárlással nyertünk. Cikkünk első sorban az ún. osztatlan közös tulajdonú ingatlanok gyakori mizériáival foglalkozik. Jöjjenek a részletek! 

black-and-white-people-bar-men.jpg 

    Mi az az osztatlan közös tulajdonú ingatlan? 

 

Osztatlan közös tulajdonról beszélünk, amikor egy dolognak (pl. ingatlannak) egyszerre több tulajdonosa van és ez a dolog természeténél fogva nem osztható szét (pl. közösen örökölt garzonlakás, társasházi kert, stb.).

A tulajdonostársak mindegyike tulajdoni hányada arányában jogosult a dolog használatára, birtoklására, hasznosítására (pl. bérbeadás útján), kötelezett a költségek és a veszély viselésére. Röviden: együtt sírunk, együtt nevetünk.

Nézzünk 3 nagyon gyakori esetet! 

    1. Az egyik eladná, a másik megtartaná

 

Az eladni szándékozó tulajdonostársnak kötelessége közölni az eladási szándékát a tulajdonostársával. Ha egyhangúan megegyeznek az ingatlan eladást illetően, az tiszta sor. Erre kell törekedni ilyenkor, amennyire csak lehet. A bonyodalom ott kezdődik, ha az egyik fél hallani sem akar eladásról. Az eladást ellenző fél így látszólag “keresztbe tesz” az eladni szándékozónak, ám ez csak piaci értelemben igaz, jogilag nem. A jogszabályok alapján az eladni vágyó résztulajdonosnak lehetősége van a tulajdonrészének eladására a másik fél beleegyezése nélkül. A másik fél ezt nem akadályozhatja meg.

Konyhanyelven: jogilag el lehet adni fél lakást is.

 Ebben az esetben a törvény elővásárlási jogot biztosít a másik fél számára. Ha az nem él vele, aki kapja marja: lehet vinni a fél lakást. Hogy erre piaci szempontok alapján mekkora esély van, az más kérdés…

Ha a felek nem tudnak megegyezni az eladást illetően, az azért problematikus, mert bár jogilag minden résztulajdonos szabadon eladhatja a teljes ingatlanból rá eső részt, a piacon enyhén szólva nem kapkodnak a fél, egyharmad, és egyhuszad lakásokért. Inkább egyezzünk meg.

 

     2. Az egyik kiadná a lakást, a másik bent lakik

 

Tipikus eset például, amikor a nagymamától egyenlő arányban öröklő két unoka közül az egyik beköltözik és nem hajlandó testvérével megegyezni, aki viszont más módon hasznosítaná az ingatlant. Mivel osztatlan (szét nem választható) ingatlanról beszélünk, ezért a bent lakó testvér nem csak a saját 50%-át lakja: a valóságban a testvére tulajdonát is birtokolja, használja. Az így “kárt szenvedő” testvérnek két lehetősége van:

-       testvéri szeretetből eltekint a helyzettől,

-       kifizetteti a használat ellenértékét (a.l.a. bérleti díj).

A saját testvérének fizetendő bérleti díj hallatán nyilván sokan nagy szemekkel néznének gondolván, hogy “a saját lakásomat miért bérelném?” Jogilag mégis ez a helyzet: 50 %-ban másét használja.

A következő lépcső, hogy a bent lakó fivér számára a testvére felajánlja a tulajdoni részének vásárlási lehetőségét. Ha ő ezzel sem él, akkor a “megkárosított” testvér a bírósághoz fordulhat és kezdeményezheti a közös tulajdon megszüntetését, ami egy összetett, akár évekre is elhúzódó jogi procedúra. A megszüntetési eljárás végén mindenképp egy előnytelen végeredmény van: vagy egy akarata ellenére kivásárolt testvér, vagy egy ár alatt elárverezett ingatlan.

 

    3. Az egyik felújítaná, a másik nem

 

Itt alapvetően két féle felújításról beszélünk. Egyfelől normális állagmegőrzést, vagy frissítést célzó felújításról, másrészt különleges károk elhárítását pl. beázás, viharkár, vagy még extrémebb károk helyreállítását célzó felújításról.

Ahhoz, hogy egy közös tulajdonú ingatlant az egyik tulajdonos egyszerűen csak az esztétikum javítása céljából felújíthasson, mindenképp szükséges a másik fél beleegyezése, hiszen a költségeket együtt viselik. Ha nincs megegyezés, nincs felújítás (vagy van, ha saját költségen felújításra kerül a tulajdonostárs része is). Sajnos ez ilyen.

Extrém károk elhárítása esetén viszont gyakran minden nap számít, nincs idő egyezkedésre, eszmecserére. Ha az egyik tulajdonos gyorsan lépni akar és pl. saját költségén megjavíttatja a leszakadt mennyezetet, vagy a beázott nappalit akkor a jogszabályok alapján később követelheti a felújítás költségeinek rá eső részét a társtulajdonostól. Itt is érvényes, hogy az örömön és a könnyeken is osztozni kell.

  

    + Ügyvédi tipp

 

  1. Még az elején beszéljünk meg és írjunk le minden használatra, üzemeltetésre, későbbi tervekre vonatkozó feltételt. Ha ügyvéd, vagy közjegyző által ellenjegyzett használati megállapodásban rögzítjük a megegyezés feltételeit, akkor lesz egy bizonyító erejű dokumentumunk, ami később életmentő lehet.
  2. Ha bármi vita van a lakás körül, inkább egyezzünk meg. A megszüntetéssel járó bírósági procedúra hosszú és senkinek sem jó. Tényleg.
  3. Ha sehogy se tudunk megegyezni, akkor nincs más, mint megnyomni a közös tulajdon megszüntetése –nevű piros gombot. Kérjük ügyvéd segítségét!

 

(Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja).

 

Ingatlant, telket, kocsit ajándékozna? Íme a legfontosabb jogi tudnivalók!

2017. február 16. 18:53 - dr. Kovács Norbert

Bár tény, hogy idén Valentin-napkor sem a földhivatalban taposták agyon egymást az ajándékkeresők és jó eséllyel az átlagos, hazai születésnapok esetén sem az ingatlan a legnagyobb slágerajándék, a Magyarországon található több millió ingatlan tulajdonosai között mégis számos olyan lehet, aki lakás, ház, telek elajándékozásán gondolkozik. Cikkünk nekik segít.

gift-jeans-fashion-pack-157879.jpeg

 

Tovább

Végrehajtásos ingatlant venne? Itt a 4 leggyakoribb tévhit!

2017. február 09. 16:36 - dr. Kovács Norbert

XY egy szép nyári napon besétál egy pénzintézetbe, hogy hitelt vegyen föl ingatlannal kapcsolatos álmai finanszírozásához. A bank ad hitelt, s mint minden esetben, most is jelzálogjogot jegyeztet be a hitelkérő ingatlanára, hogy ezzel biztosítsa magát. Később az X család valamilyen okból kifolyólag nem fizeti vissza a kölcsönt, a bank felmondja a kölcsönszerződést. Megindul Ikszék rémálma: a végrehajtás.

A végrehajtás alatt álló ingatlant árverezni kezdik.  

Az árverésre bocsátott ingatlan alacsony árára ÖN FELKAPJA A FEJÉT.

Cikkünk innen kapcsolódik be a történetbe.

woman-thinking.jpg

 

Tovább

Pénzt adna kölcsön családtagnak, barátnak? Csak így tegye!

2017. február 02. 21:11 - dr. Kovács Norbert


restaurant-hands-people-coffee.jpg 

 1. Papírozzunk, bármilyen kínos 

"Le vagyok égve, ugye megérted?"

"Higgy nekem, ez atombiztos üzlet, nem lehet benézni." 

Ha családtag, barát vagy ismerős keres meg minket a fenti mondatok valamelyikével, hajlamosak vagyunk – részben érthető okokból - az önvédelmi mechanizmusok totális kikapcsolására. Persze ez megbocsátható. Egy bizalmi kapcsolatban nem szívesen rontjuk el a hangulatot azzal, hogy papírozást, szerződést emlegetünk pedig

ezzel jelentős fejfájást spórolhatunk meg magunknak.

Bár a jog szerint nem feltétele az írásos megegyezés a kölcsönszerződés létrejöttének, de egy írásos dokumentum aláírásával mégis egy hosszú, kellemetlen folyamatnak vehetjük elejét. Az aláírt megegyezés elsősorban a bizonyító ereje miatt fontos.

Tovább

Tetszett a bejegyzés? Kövesd a blogot!

blog.hu