Dr. Kovács Norbert blogja

ügyvéd, felelős akkreditált közbeszerzési szaktanácsadó, energetikai szakjogász

Életében először ad el ingatlant? Ezek az alapvető lépések!

2017. szeptember 21. 10:41 - dr. Kovács Norbert

A címben felvetett élethelyzet sokak számára triviálisnak tűnhet, mégis bőségesen adódhat példa arra, hogy valaki ingatlantulajdonossá válik (pl. öröklés útján) úgy, hogy még abszolút semmilyen tapasztalattal nem rendelkezik az adásvétel területén. Azok számára, akik ingatlantulajdonosként úgy érzik nincsenek tisztában az ingatlan eladáshoz szükséges általános és jogi ismeretekkel lentebb összegyűjtöttem a legfontosabb alaplépéseket, nagy vonalakban.

pexels-photo-358636.jpeg

1. Ingatlan meghirdetése, ingatlanos megbízása

Az eladni kívánt ingatlan hatékony meghirdetéséről nemhogy egy külön cikket, hanem egy külön blogot lehetne indítani. (Ráadásul az nem is az első lenne). Mivel ez egy jogi tematikájú blog, ezért hirdetéssel kapcsolatos tippeket nem adnék. Viszont.

Manapság egyre népszerűbb azzal kísérletezni, hogy a – tagadhatatlanul magas, esetenként akár 5%-os – közvetítői jutalékot megspórolandó a tulajdonosok inkább nem bíznak meg ingatlanügynököt (ismertebb nevén ingatlanost). A jutalékon valóban jelentős összeget lehet megfogni, de sajnos a tapasztalat azt mutatja, hogy a “majd én magamtól eladom” – típusú hozzáállás miatt rengeteg tulajdonos hónapokat vár, hogy csörögjön a telefon ill. súlyos áralkukba kénytelenek belebocsátkozni, hogy véget vessenek a hosszú, eredménytelen várakozásnak. Egy hozzáértő és megbízható ingatlanügynök kapcsolatrendszerrel, érdeklődői adatbázissal, a pontos árazás kapcsán szakértelemmel és sok egyéb olyan hozzáadott értékkel bír, ami hetekkel, hónapokkal meggyorsíthatja az eladás folyamatát. Részemről ajánlom. Sőt, a törvény értelmében az ügyvéd is láthat el ingatlanközvetítői tevékenységet.

 

2. Megállapodás az eladó és a vevő között

Ha a vevőjelölt számára meggyőző volt, amit az ingatlanlátogatás és az eladóval való tárgyalás(ok) során tapasztalt, elkezdődik a megegyezés folyamata. A felek ügyvédet választanak, aki később az adás-vétel teljes folyamata során a segítségükre lesz és felelősséget vállal az ügymenet jogi biztonságáért. (Az ügyvédet jellemzően a vevő hozza, de ez nincs kötelezően előírva). Hogy az ingatlan eladás során miért is van szükség ügyvéddel való együttműködésre, itt olvashat bővebben.

 

A feleknek olyan kérdésekben kell megegyezniük, mint pl.

 

  • Mekkora a vételár,
  • Hogyan és milyen ütemben lesz kifizetve a vételár,
  • Mekkora a foglaló összege,
  • Mikor és milyen módon történik majd a birtokba adás,
  • Mi lesz az ingatlanban található berendezések sorsa,
  • Banki kölcsönből történik a vásárlás és ha igen, melyik banknál,
  • Ha teher van az ingatlanon, mi lesz a tehermentesítés módja.

 

3. A megbízott ügyvéd ellenőrzi az ingatlan tulajdonosi hátterét

A feltételekről való tárgyalás egyik fontos elemeként a megbízott ügyvéd lekéri az ingatlan tulajdoni lapját a földhivataltól. Ez a dokumentum az ingatlannal és az ahhoz fűződő jogviszonyokkal kapcsolatos legfontosabb információkat tartalmazza. A tisztázott tulajdonosi háttér fontos alapfeltétele az adásvételnek.

 

4. Szerződés előkészítés és szerződéskötés

Miután az ügyvéd ellenőrizte a földhivatalnál az ingatlan tulajdonosi hátterét, nagyjából 1-2 napon belül elkészíti a szerződés tervezetét, amit a vevő és az eladó rendelkezésére bocsát. Ebben a fázisban még viszonylag gyakori, hogy a felek különböző módosításokat igényelnek a szerződés szövegében, melyeket az ügyvéd elvégez a tervezeten. Ha elkészült a végleges, minden fél által jóváhagyott szerződés, a felek aláírják. A szerződést minden esetben ügyvédnek kell ellenjegyeznie.

 

5. Új tulajdonos tulajdonjogának bejegyeztetése 

A szerződés aláírása és a vételár megfizetése után jogi értelemben még csak a megegyezésre került pont, a tulajdonjog teljes értelemben vett átruházásához azonban még kell valami. A megbízott ügyvédnek kérelmet ill. az adás-vételt igazoló dokumentumokat kell benyújtania a földhivatalnak. Tehermentes ingatlan esetén a tulajdonjog bejegyzési hozzájárulás benyújtásától számított 30 napon belül meg szokott történni az új tulajdonos tulajdonjogának bejegyzése.

 

6. Birtokbaadás, közművek átírása

Az utolsó nagy, jelentős lépés maga a birtokbaadás. A birtokbaadás időpontjáról és módjáról a felek az adás-vételi szerződésben egyeztek meg. A birtokbaadást követően, ill. azzal párhuzamosan szokás a közművek átírását intézni. A birtokbaadáskor a Felek jegyzőkönyvet vesznek fel, melyen rögzítik a mérőórák állásait. Ezen dokumentum alapján aztán egymástól függetlenül is történhet a szolgáltatók megkeresése. Tapasztalatom szerint kevésbé ismert, hogy a mérők átíratásához nem kell együttesen és személyesen elmenni az egyes szolgáltatók ügyfélszolgálataira és erre egy nap szabadságot kivenni, hanem elegendő a birtokbaadási jegyzőkönyv és az adásvételi szerződés mailes megküldése a folyamatok elindításához. A szolgáltató szakemberei a bejelentést követően személyesen fogják ellenőrizni a mérőórákat és az azokon lévő jogi zárak épségét.

 

     + Ügyvédi tipp

Ahogy a fenti, vázlatos összefoglalóból látszik, az ingatlan eladás egy összetett és rengeteg figyelmet igénylő folyamat. Ha Ön ingatlant örökölt és eladáson gondolkodik, de még semmilyen tapasztalattal nem rendelkezik e téren, javaslom, hogy mindenképp olyan ügyvédet bízzon meg, aki rendelkezik jártassággal ingatlanügyekben. Ilyen esetben különösen fontos, hogy olyan ügyvédet válasszon, akivel az alapvető emberi kommunikáció is harmonikusan működik – így valóban nem érzi majd magát kiszolgáltatva a körülményeknek.

 

(Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja.)