Dr. Kovács Norbert blogja

ügyvéd, felelős akkreditált közbeszerzési szaktanácsadó, energetikai szakjogász

ÍGY lehet lakást kettéválasztani jogilag tisztán!

2017. március 16. 16:39 - dr. Kovács Norbert

Manapság igencsak divatos téma Budapesten a belvárosi, klasszikus épületek nagylakásainak kettéválasztása, vagy akár több részre osztása. Mivel egy nagyméretű polgári ingatlan kettéosztása még mindig jóval olcsóbb, mint két külön lakás vásárlása, ezért a lehetőség elsősorban az ingatlanbefektetők fantáziáját mozgatja meg. Ahogy viszont azt egy korábbi cikkemben írtam, a közös tulajdonviszony által létrehozott kellemetlenségek és bonyodalmak megoldására is egy létező forgatókönyvet jelent a természetben felosztható lakások kettéválasztása jogilag is. Nézzük meg a lakás kettéosztás lépéseit!
plan.jpeg

    1. Engedélykérés vagy bejelentés

 

Építési engedélyköteles munka esetén először engedélyt kell igényelni, vagy bejelentést kell tenni. Az ehhez vezető mínusz egyedik lépés, hogy a Társasház lakóközösségét (de legalább a lakás melletti közvetlen szomszédokat) értesítjük a szándékainkról. A tapasztalat az, hogy jobb még az elején megbeszélni velük (vagy ha kell meggyőzni), mint kész tények elé állítani őket a kettéosztás után. Egy kis intermezzo:

Lehetőleg már ezen a ponton szálljon be a projectbe egy ügyvéd.

Egy ilyen ügyletben kötelező, hogy legyen egy project manager aki ért a hivatalok, közös képviselők és önkormányzatok nyelvén. Többnyire ez a személy, egy ügyvéd. Ez csak egy jótanács.

Ezután az első lépés, hogy hívunk egy geodétát (a.k.a. földmérő), aki alapos méréseket készít a lakásban. 2017. január 1-től jelentősen csökkent ugyan az építési engedély köteles munkák köre, ugyanakkor, amennyiben az a konkrét esetben mégis szükséges, irány az építésügyi hatóság, aki kiadja az építési engedélyt.

 

    2. Ha ez megvan, jöhet a kivitelezés

 

Megvan az építési engedély, hurrá. A procedúra leglényegesebb és jellemzően legköltségesebb mozzanata maga a fizikai kettéválasztás, mivel ez nem pusztán egy fal felhúzását jelenti, hanem sokszor a nyílászárók, a közművek és más fontos elemek teljes átmozgatását is. Ha megtörtént az ingatlan kettéosztása, úgy amennyiben építési engedély köteles volt a munka, ún. használatba vételi engedélyt kell igényelnünk, szintén az építésügyi hatóságtól. A hatóság ilyenkor kijön megnézni, hogy ténylegesen és korrektül megtörtént –e a kettéosztás.

 

    3. A következő lépés: a közgyűlés

 

A közgyűlésen – akivel még előtte esetleg nem tettük – tudatjuk, hogy “kezit csókolom mostantól a 13 lakás helyett már 14 van”. Persze itt ismétlem újra, hogy jobb a kettéválasztási szándékot már előre, világosan kommunikálni a lakóközösséggel. Ha ez megtörtént, a közgyűlés módosítja a társasházi alapító okiratot. Ehhez szótöbbségre, azaz a társasházi tulajdonosok többségének támogatására van szükségünk.

 

    4. Finálé: földhivatal

 

Kezünkben immár a használatba vételi engedélyt, a geodéta által készített alaprajzot és a társasházi közgyűlés jóváhagyását lobogtatva be kell fáradnunk a földhivatalba. Ha mindent jól csináltunk, a társasházi alapító okirat módosítása alapján a földhivatal dokumentálja az új lakás létrejöttét. A végeredmény egy gyönyörűen kettéosztott, jogilag is két lakásnak számító ingatlan. Az utolsó kényelmetlenség, hogy 2 avatóbulit kell rendezni… 

    + Ügyvédi tipp

 

Mivel az ingatlan kettéválasztás egy összetett folyamat, melyben több hivatallal, hatósággal és a közös képviselettel is folyamatos kapcsolattartásra van szükség, mindenképp javaslom már a project legelején egy ingatlanügyekben járatos ügyvéd bevonását. Ha van ügyvédünk/project managerünk aki “üti a vasat” és adott esetben az érdekeinket is képviseli, az egész folyamat kb. 3-4 hónap alatt lebonyolítható.

 

(Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja).