Dr. Kovács Norbert blogja

ügyvéd, felelős akkreditált közbeszerzési szaktanácsadó, energetikai szakjogász

Végrehajtásos ingatlant venne? Itt a 4 leggyakoribb tévhit!

2017. február 09. 16:36 - dr. Kovács Norbert

XY egy szép nyári napon besétál egy pénzintézetbe, hogy hitelt vegyen föl ingatlannal kapcsolatos álmai finanszírozásához. A bank ad hitelt, s mint minden esetben, most is jelzálogjogot jegyeztet be a hitelkérő ingatlanára, hogy ezzel biztosítsa magát. Később az X család valamilyen okból kifolyólag nem fizeti vissza a kölcsönt, a bank felmondja a kölcsönszerződést. Megindul Ikszék rémálma: a végrehajtás.

A végrehajtás alatt álló ingatlant árverezni kezdik.  

Az árverésre bocsátott ingatlan alacsony árára ÖN FELKAPJA A FEJÉT.

Cikkünk innen kapcsolódik be a történetbe.

woman-thinking.jpg

 

Aki valaha gondolkozott ingatlanvásárláson magáncélra vagy akár befektetési céllal, az nagy valószínűséggel már hallott a szemtelenül olcsó, árverésre bocsátott, ún. végrehajtásos ingatlanokról. Az ilyen típusú ingatlanokat hirdető cégek általában azzal kecsegtetik az érdeklődőket, hogy

 akár 50-70%-kal a piaci ár alatt juthatnak hozzá ingatlanokhoz.

"Na, én léptem árverésre!" – mondhatják sokan, közben figyelmen kívül hagyva az alábbi 4 LEGELTERJEDTEBB TÉVHITET a végrehajtásos ingatlanokról.

 

  1. TÉVHIT: “Ingyen válogathatok az összes végrehajtásos ingatlan között.”

A végrehajtásos ingatlanokkal foglalkozó cégek többsége regisztrációs díjat kér önmagában az ingatlan-adatbázisba való betekintésért cserébe. A regisztrációs díj 5-10 ezer forinttól akár több tízezerig terjedhet attól függően, hogy mennyi időre, vagy hány kerületre vonatkozóan akarunk adatokat lekérni. Ez az első lépés. Enélkül nincs adat, nincs fotó, se tulaj-elérhetőség, legalább is az esetek többségében.

Jó hír viszont, hogy a NAV és az (MBVK) Magyar Bírósági Végrehajtói Kar által árverésre bocsátott ingatlanokat regisztráció nélkül is meg lehet nézni a neten.

 

  1. TÉVHIT: “Kinézem az ingatlant, beállítok az árverésre csak úgy.”

Ez nem feltétlenül ilyen egyszerű. Bővebb információkért a kinézett ingatlanról először kapcsolatba kell lépnünk a végrehajtóval, aki általában csak megadott idősávokban elérhető. Ha több ingatlan iránt érdeklődünk, meglehet, hogy egyszerre több végrehajtónál is kopogtatnunk kell. Olyan is előfordulhat, hogy a kiszemelt ingatlan árverezése mégse kerül megrendezésre – ilyenkor kezdhetjük a tájékozódást újra, nulláról.

Ha mindez sikerült, jön az árverés. 

Bár maga az árverésen való részvétel nincs előzetes regisztrációhoz kötve, viszont előre be kell fizetni a kikiáltási ár 10%-át utalással, vagy a helyszínen készpénzben. Ha az árverés végén nem a miénk lesz az ingatlan, a pénzt természetesen visszautalják.

 

  1. TÉVHIT: Megveszem a házat, két hét múlva avatóbuli!”

Hát nem igazán. A végrehajtásos ingatlanok egyik legnagyobb csapdája az a – tapasztalatom szerint gyakori – forgatókönyv, melyben az előző tulaj (nem kevés esetben kisgyermekes család) nem hajlandó kiköltözni a lakásból – új tulaj ide vagy oda. Sakk.

  • Egyrészt, mert így nincs más út a frissen megvásárolt ingatlan jogos birtokbavételére, mint a polgári peres eljárás megindítása. Ez egy hosszú, akár évekre(!) is elhúzódó procedúra lehet. Egyik ügyfelem annak idején 3 teljes évet várt egy ilyen esetben, míg az ingatlan felszabadult és be tudott költözni.
  • Másrészt, mert bármennyire is indokolt jogilag, de egy család kiköltöztetése nem feltétlenül tartozik a legkellemesebb lelkiismereti megéléseink közé. Egyszerűbben: gyomor kell hozzá. A végrehajtási törvény szerint az árverésre hirdetett ingatlanok esetében mindig fel kell tüntetni, ha laknak benne. Ez némileg segíti az ingatlankeresőket, hogy ne kerüljenek bele egy, a föntihez hasonló borzasztóan kellemetlen helyzetbe.

 

  1. TÉVHIT: “Sokkal olcsóbb így, mint odakint a szabad piacon.”

Relatíve. Amennyivel olcsóbb, annyival kockázatosabb is lehet. Mint a “hagyományos” ingatlanpiacon, itt is számos árbefolyásoló tényező van, úgymint elhelyezkedés, típus, állapot, ill. tulajdonos által meghatározott minimálár. Ezen kívül számos olyan buktató, probléma léphet föl a folyamat közben, melyek elkerüléséhez kifejezetten ajánlott szakember, ügyvéd segítségét kérni.

 

+ Ügyvédi tipp: 

Ha az ügyvédi tanácsadói díjat, az ingatlan átadás-átvétel akár több éves elhúzódását, az ebben az időszakban keletkező “kiesést” (pl. ha a vevő ezalatt albérletben lakik) és az esetleges felújítási költségeket mind egybevesszük, jó esélyünk van rá, hogy végül egy ugyanolyan drága ingatlant kapjunk kézhez, mint amilyet a szabad piacon vehettünk volna.

Ezért végrehajtásos ingatlant csak körültekintően, segítséggel vásároljunk, és lehetőleg ne olyan pénzből, ami kenyérre kell!